地価も為替の影響を受けている

公示地価：下落目立つ都心　平均７．０％減、２年連続落ち込む　／東京(毎日)

国土交通省が１８日発表した１０年の公示地価で、都内の地価は全用途の平均変動率が対前年比７・０％減となり、０８年秋のリーマン・ショック以降、２年連続の下落となった。住宅地、商業地とも都心エリアで落ち込みが目立ち、都財務局は「マンションやオフィスの需要が低迷する中で、土地に対する需要は低迷が続いている」と分析している。
　都内の調査地点は２７８５地点。住宅地のうち、区部では、千代田区（下落率１３・５％）と中央区（同１２・２％）が２けた台の大幅下落。下落率が低かったのは葛飾区（同４・０％）、江東区（同４・３％）、北区（同４・４％）などだった。多摩地区では、国分寺市（同８・９％）や国立市（同８・６％）で下落率が高かった。
　商業地では、区部は都心エリアの中央、千代田、港、渋谷、新宿の５区が下落率１７・３％〜１０・３％と軒並み２けた台の大幅下落となった。地価が最高額だった中央区銀座４丁目の山野楽器銀座本店は同２５・７％の１平方メートル当たり２８４０万円で、前年より９８０万円も価値が目減りした。

東京でも都心の商業地区が特に凄い値下がりなのだけれど、これは果たして日本の衰退と見ていいのだろうか。
Espresso Diary@信州松本:東京の地価が下落。

不動産では、地価が変調。東京の落ち込みが強いことに驚きました。信州では、東京とのつながりが強い軽井沢で最も下落率が大きい。5年ぐらい前は、次々に建つマンションが、まるでデフレの海に浮かぶインフレの島のように見えたものでしたが、今では東京の全体がデフレに染まったかのよう。アジアの大都市では不動産が値上がりしているので、なおさら東京の下げが目立ちます。

とアジアに比較して東京、ひいては日本の地盤沈下を嘆いておられるのだけれど、よく考えると、これまでのバブル直後の地価下落と違って、リートREIT、不動産ファンドで金融商品化し、外資のマーケット支配力が高まっていると思われる。特に東京都心はその影響力が強いはずだ。海外の投資家はドルベースで考えるので、今のような1ドル＝90円前後の円高だと、ドルベースに換算すれば、実はそんなに下落していないと思われる。1ドル＝120円台だった2007年夏以降、ずっと円高傾向が続いている。2008年のリーマンショック前は1ドル110円程度だった。その時点から考えても円は2割ほど高くなっている。そのことを考慮すれば海外投資家から見れば、相対的に東京の地価はリーマンショック前より高くなっていることになる。
そりゃあ、上海などバブル化傾向にある中国などの地価と比較されれば、見劣りするのだけれど、今更日本が高度成長できるはずもなく、比較するなら欧米ということになるが、東京以上に下落しているようで、最近ようやく復活の兆しが出始めた程度らしい。欧米の急落からすれば、むしろ東京の地価は堅調とさえ言えるのではないか。少なくともドルベースでは。
基本的に日本は「まだまし」と言うしかない。そのうち中国などのアジア・マネーのトリクルダウンの恩恵を受けて上昇すると思う。実際、また首都圏のマンションが売れ始めているらしい。
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